Či na prenájom bytu potrebujete živnosť, nerozhoduje dĺžka pobytu ani názov zmluvy, ale to, aké služby hosťom okrem samotného bytu poskytujete. Ukážeme, kde je hranica, čo z toho plynie pre dane a odvody a ako sa rozhodnúť ešte pred prvou rezerváciou.
V skratke: ak prenajímate byt iba so základnými službami, ako sú energie, voda či odvoz odpadu, nejde o podnikanie a živnosť nepotrebujete. Akonáhle hosťom poskytujete aj ubytovacie služby, napríklad upratovanie a výmenu bielizne, ide spravidla o podnikanie a živnostenské oprávnenie musíte mať ešte pred prvým pobytom. Pri krátkodobom prenájme cez Booking alebo Airbnb sa takmer vždy uplatní druhý prípad.
Kde je hranica medzi prenájmom a podnikaním
Zákon o dani z príjmov rozlišuje dva druhy príjmov z prenajímania bytu. Ak byt prenajímate len so základnými službami spojenými s užívaním, príjem patrí do § 6 ods. 3 a ide o bežný prenájom bez živnosti. Ak k bytu poskytujete aj ďalšie služby, príjem patrí do § 6 ods. 1 písm. b) a posudzuje sa ako príjem zo živnosti.
Základné služby sú podľa štátneho portálu pre podnikateľov podnikajte.sk napríklad elektrina, voda, plyn alebo odvoz odpadu. Medzi ubytovacie služby sa radí výmena bielizne, upratovanie bytu, pranie alebo servírovanie jedla. Rozhoduje teda skutočný rozsah služieb, nie to, ako ste nazvali zmluvu.
| Prenájom bez živnosti (§ 6 ods. 3) | Ubytovanie so službami (§ 6 ods. 1) | |
|---|---|---|
| Typický prípad | Dlhodobý nájom na mesiace a roky | Krátkodobé pobyty cez Booking, Airbnb a podobné portály |
| Služby k bytu | Len základné: energie, voda, odpad | Aj upratovanie, výmena bielizne, pranie |
| Živnostenské oprávnenie | Nie | Áno, ešte pred prvým pobytom |
| Sociálne a zdravotné odvody | Neplatia sa | Platia sa |
| Výdavky | Len skutočné, doložené dokladmi | Skutočné alebo paušál 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne |
| Oslobodenie 500 € | Áno | Nie |
Prečo krátkodobý prenájom spadá takmer vždy pod živnosť
Hosť na pár nocí očakáva čistý byt, čerstvú posteľnú bielizeň a uteráky, a práve toto sú služby, ktoré zo samotného prenájmu robia ubytovanie. Podnikajte.sk preto uvádza, že pri Booking.com a Airbnb ide zvyčajne o ubytovacie služby, a v takom prípade musíte mať živnostenské oprávnenie ešte pred začatím prenajímania.
Výnimkou sú pobyty, ktoré sú síce krátke, ale hosť si byt po sebe upratuje sám, bielizeň si nesie vlastnú a vy nezabezpečujete nič okrem energií. V praxi je to u bytov na portáloch skôr zriedkavé, takže sa pri rozhodovaní oplatí rátať s tým, že živnosť budete potrebovať.
Ak si nie ste istý, požiadajte o stanovisko živnostenský úrad alebo daňového poradcu s popisom, čo všetko hosťom poskytujete. Odpoveď si nechajte písomne, pretože neoprávnené podnikanie môže živnostenský úrad pokutovať.
Čo sa mení v daniach a odvodoch
Pri prenájme bez živnosti sa musíte zaregistrovať na daňovom úrade, a to do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ak ste začali v júli, registráciu stíhate do konca augusta. Odvody sa pri takomto príjme neplatia, no uplatníte len skutočné výdavky a oslobodenie do 500 € ročne.
Pri živnosti sa príjem zdaňuje ako príjem z podnikania a platíte z neho aj sociálne a zdravotné odvody. Na druhej strane si môžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne, alebo účtovať skutočné náklady. Ktorý spôsob vyjde lepšie, závisí od toho, koľko dokladov na prevádzku reálne máte.
Navyše platformy od roku 2023 hlásia údaje o vašich príjmoch finančnej správe podľa smernice DAC7, ktorá ich porovnáva s daňovým priznaním. Povinnosť sa netýka poskytovateľov s menej ako 30 činnosťami a tržbami do 2 000 € ročne, takže pri bežnom byte na portáli s ňou treba rátať.
Ak byt patrí manželom v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímate ho bez živnosti, určia si pomer rozdelenia príjmov a výdavkov a každý z nich môže uplatniť oslobodenie 500 €. Aj pri takomto prenájme treba sledovať obrat, lebo pri prenájme viacerých nehnuteľností môže ročný príjem prekročiť 50 000 € a vzniknúť registračná povinnosť k DPH.
DPH a daň za ubytovanie: dve povinnosti, ktoré s živnosťou pribudnú
Ubytovacie služby podliehajú podľa podnikajte.sk zníženej sadzbe DPH 10 %. Povinná registrácia vzniká pri obrate nad 49 790 € za 12 po sebe idúcich mesiacov, no registrovať sa môžete aj dobrovoľne, čo sa niekedy oplatí pri vyšších nákladoch na vybavenie bytu.
Okrem toho vyberáte od hostí daň za ubytovanie, ktorú odvádzate obci podľa jej všeobecne záväzného nariadenia, takže sadzbu aj termíny treba hľadať v konkrétnej obci. Výnimkou je Bratislava, kde podľa podnikajte.sk daň za hostiteľov vyberá a odvádza Airbnb, a podrobnosti nájdete v článku o dani za ubytovanie v Bratislave.
Daňové priznanie k dani z príjmov podávate elektronicky do 31. marca nasledujúceho roka, pri predĺženej lehote do 30. júna. Živnostníci sa na daň z príjmov registrujú od roku 2023 automaticky a identifikačné číslo dostanú do elektronickej schránky na slovensko.sk alebo poštou.
Postup: ako sa rozhodnúť pred prvou rezerváciou
- Spíšte služby: zapíšte si, čo hosť dostane okrem kľúčov, teda upratanie, bielizeň, uteráky, drogériu či raňajky.
- Zaraďte príjem: ak je v zozname čokoľvek mimo energií, vody a odpadu, počítajte so živnosťou.
- Získajte oprávnenie: živnosť ohláste na živnostenskom úrade ešte pred prvým pobytom a nezačínajte, kým ju nemáte.
- Spočítajte odvody: porovnajte čistý výnos po odvodoch s dlhodobým prenájmom, nielen tržby za noc.
- Doplňte povinnosti: pri ubytovaní pribúda daň za ubytovanie obci, kniha ubytovaných a hlásenie pobytu cudzincov.
- Sledujte obrat: pri vyššom obrate vám môže vzniknúť povinnosť registrácie k DPH, ktorú treba sledovať priebežne.
Kedy sa hodí odovzdať prevádzku inému
Živnosť neznamená len papier, ale aj pravidelné odvody, účtovníctvo a prevádzku, ktorá nepozná víkend. Kto túto záťaž nechce, môže byt zveriť správcovi a sám zostať v pozícii vlastníka.
U nás to pri dynamickom prenájme funguje tak, že vám garantujeme 500 € mesačne a naša odmena je 20 % z čistého zisku. Ak chcete pevnú sumu bez ohľadu na obsadenosť, existuje garantovaný prenájom, pri ktorom sme nájomcom my. Porovnanie oboch spôsobov na vašom byte pripravíme cez formulár na stránke správy nehnuteľností.
Pred rozhodnutím si prečítajte aj prehľad povinností majiteľa a porovnanie krátkodobého a dlhodobého prenájmu.
Časté otázky
Potrebujem živnosť, ak byt prenajímam na Airbnb len občas?
Rozhoduje charakter služieb, nie frekvencia. Ak hosťom zabezpečujete upratovanie a bielizeň, ide podľa podnikajte.sk o ubytovacie služby a živnostenské oprávnenie je potrebné aj pri menšom počte pobytov.
Stačí pri krátkodobom prenájme registrácia na daňovom úrade?
Registrácia na daňovom úrade stačí len pri prenájme so základnými službami podľa § 6 ods. 3. Pri ubytovaní so službami potrebujete najprv živnostenské oprávnenie.
Platím pri živnosti odvody aj z prenájmu bytu?
Áno, príjem podľa § 6 ods. 1 podlieha sociálnym a zdravotným odvodom, kým príjem z prenájmu bez živnosti podľa § 6 ods. 3 odvody nemá.
Môžem si pri živnosti uplatniť paušálne výdavky?
Podľa portálu podnikajte.sk je paušál 60 % z príjmov, najviac 20 000 € ročne. Presnú sadzbu pre svoju živnosť si overte u daňového poradcu.
Koho sa týka hlásenie platforiem podľa DAC7?
Platformy hlásia údaje o hostiteľoch finančnej správe, pričom sú z povinnosti vylúčení poskytovatelia s menej ako 30 činnosťami a tržbami do 2 000 € ročne.
Zdroje
- Podnikanie cez digitálne platformy: ubytovanie (podnikajte.sk)
- Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2026 (podnikajte.sk)
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
- Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní