Krátkodobý prenájom bytu: aké povinnosti má majiteľ na Slovensku

Kto začne byt ponúkať hosťom na pár nocí, prestáva byť obyčajným prenajímateľom a zo zákona mu pribudne päť okruhov povinností. Prejdeme ich v poradí, v akom ich treba vybaviť, aj s lehotami a odkazmi na zákony.

V skratke: pri krátkodobom prenájme bytu musíte vyriešiť živnosť, oznámiť obci ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň, keď začnete, viesť evidenciu hostí, vyberať a odvádzať daň za ubytovanie a pri cudzincoch doručiť polícii hlásenie pobytu do piatich dní. Sadzbu dane aj termíny jej platenia určuje každá obec vlastným nariadením, preto si ho prečítajte ešte pred prvou rezerváciou.

Prečo krátkodobý prenájom nie je obyčajný nájom

Pri dlhodobom nájme odovzdáte byt jednému nájomníkovi a ďalej riešite najmä zmluvu a daňové priznanie. Krátkodobé ubytovanie hostí sa spravuje zmluvou o ubytovaní podľa § 754 až 759 Občianskeho zákonníka, a práve na ňu sa odvoláva zákon o miestnych daniach, zákon o hlásení pobytu aj zákon o pobyte cudzincov.

Zákon o miestnych daniach pritom medzi ubytovacie zariadenia výslovne zaraďuje aj byt v bytovom dome a rodinný dom. Nezáleží teda na tom, či máte penzión s recepciou alebo jednu garsónku na Airbnb, pretože povinnosti voči obci sú pre obe rovnaké.

Päť povinností v poradí, v akom ich vybavíte

1. Živnosť alebo iná forma podnikania. Vyriešte ju pred prvým hosťom, lebo od nej sa odvíja zdaňovanie aj postavenie ubytovateľa.
2. Oznámenie obci. Ubytovaciu kapacitu oznámte najneskôr v deň, keď začnete ubytovanie poskytovať.
3. Evidencia hostí. Zápis robíte pri každom pobyte, v papierovej alebo elektronickej podobe.
4. Daň za ubytovanie. Vyberáte ju od hosťa a odvádzate obci v lehotách z jej nariadenia.
5. Hlásenie pobytu cudzincov. Hlásenie doručíte policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania.

1. Kedy potrebujete živnosť

Živnostenský zákon v § 4 hovorí, že prenájom bytových priestorov je živnosťou vtedy, keď popri ňom poskytujete aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Upratovanie po každom hosťovi, výmena posteľnej bielizne a uterákov či doplnenie drogérie medzi základné služby nepatria, takže bežná prevádzka cez rezervačné portály tento opis spĺňa.

Zoznam voľných živností na to pozná dve položky: ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností a prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb. Ktorá z nich sedí na váš byt a ako sa potom zdaňuje príjem, si pred začiatkom overte na živnostenskom úrade alebo u daňového poradcu.

2. Oznámenie obci a daň za ubytovanie

Platiteľom dane za ubytovanie je podľa § 38 zákona o miestnych daniach prevádzkovateľ zariadenia, kým daňovníkom je hosť, ktorý sa u vás odplatne prechodne ubytuje. Ak sa prevádzkovateľ nedá určiť, platiteľom sa stáva vlastník nehnuteľnosti, a pri viacerých spoluvlastníkoch ručia za daň všetci spoločne a nerozdielne.

Obci musíte oznámiť ubytovaciu kapacitu najneskôr v deň začatia a ukončenie činnosti do 30 dní. Rovnakú lehotu 30 dní máte na oznámenie každej zmeny, ktorá má vplyv na výšku dane, napríklad keď pridáte lôžko.

Sadzbu určuje obec v eurách na osobu a prenocovanie a môže ju nastaviť rozdielne pre jednotlivé časti obce. Jednotnú slovenskú sadzbu preto nehľadajte, platí len tá zo všeobecne záväzného nariadenia obce, v ktorej byt leží. V tom istom nariadení nájdete aj spôsob a lehoty platenia, oslobodenia a formulár oznámenia.

Kto oznamovaciu povinnosť nesplní ani po výzve obce, tomu obec určí daň podľa pomôcok. Základom je vtedy počet lôžok vynásobený počtom dní, za ktoré ste nič neoznámili, čo vyjde podstatne drahšie než skutočné prenocovania.

3. Evidencia hostí a kniha ubytovaných

Evidenciu vyžadujú dva zákony naraz a každý na iný účel, hoci v praxi ju viete viesť v jednom prehľade. Zákon o miestnych daniach chce evidenčnú knihu kvôli dani, zákon o hlásení pobytu občanov chce knihu ubytovaných kvôli bezpečnosti a štátnym orgánom ju musíte na požiadanie sprístupniť.

Evidenčnú knihu pre obec musíte viesť prehľadne a zápisy radiť podľa času, ako hostia prichádzali. Povinnosť trvá aj vtedy, keď daň za vás vyberá rezervačná platforma, pretože zákon výslovne žiada evidenciu všetkých ubytovaných osôb.

4. Hlásenie pobytu cudzincov

Zákon o pobyte cudzincov ukladá ubytovateľovi v § 113 štyri povinnosti. Pri ubytovaní overíte totožnosť cudzinca, do knihy ubytovaných doplníte jeho štátnu príslušnosť a dátum narodenia a zabezpečíte vyplnenie úradného tlačiva o hlásení pobytu. Tlačivo doručíte policajnému útvaru do piatich dní od ubytovania, pričom zákon pripúšťa aj doručenie cez elektronickú službu, a polícii musíte umožniť kontrolu priestorov.

Ubytovateľom je podľa tohto zákona právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá ubytúva na základe zmluvy o ubytovaní. Porušenie povinností z § 113 je správnym deliktom, za ktorý policajný útvar ukladá ubytovateľovi pokutu do 3 300 eur, preto sa hlásenia neoplatí odkladať na koniec mesiaca.

Keď daň vyberá Airbnb alebo Booking

Zákon o miestnych daniach pozná zástupcu platiteľa dane, ktorým je prevádzkovateľ digitálnej platformy sprostredkujúcej ubytovanie. Obec s ním môže uzavrieť dohodu, podľa ktorej platforma daň od hostí vyberie a odvedie priamo na účet obce.

Vás to nezbavuje všetkého, lebo obci musíte oznámiť, že daň z časti alebo úplne vyberá zástupca. Váš základ dane sa potom zníži o prenocovania, ktoré zaňho odviedla platforma, a rezervácie z ostatných kanálov vrátane priamych zdaňujete sami. Či má vaša obec takú dohodu uzavretú, zistíte na jej webe alebo na oddelení miestnych daní.

Bytový dom a susedia

Zákon o vlastníctve bytov v § 11 ukladá vlastníkovi, aby pri užívaní aj prenajatí bytu nerušil a neohrozoval ostatných vlastníkov vo výkone ich práv. Hluk na chodbe o polnoci alebo kufre vo výťahu každé ráno sú presne tým, na čo sa susedia môžu odvolať.

Spory sa oplatí predchádzať domovými pravidlami v inzeráte, jasným nočným pokojom a zrozumiteľnými pokynmi k príchodu. Pred začiatkom si prečítajte aj domový poriadok, lebo podľa toho istého paragrafu ho musia dodržiavať všetky osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú, teda aj vaši hostia.

Ako si povinnosti zjednodušiť

Najviac času neberie samotná daň, ale opakované zbieranie údajov od hostí a ich prepisovanie do knihy, do hlásení a do oznámení pre obec. Pomôže, keď hosť vyplní údaje sám ešte pred príchodom a vy ich máte na jednom mieste. Náš online check-in v 9 jazykoch overuje doklad aj tvár hosťa a údaje ukladá do vlastného softvéru Manordesk.

Ak nechcete prevádzku riešiť vôbec, pri dynamickom prenájme ju preberáme my, vy dostávate garantovaných 500 € mesačne a naša odmena je 20 % z čistého zisku. Kto ešte len zvažuje, či sa mu krátkodobé ubytovanie oproti bežnému nájmu vyplatí, nájde výpočet v článku krátkodobý alebo dlhodobý prenájom.

Časté otázky

Zdroje

• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, § 37 až 43 (daň za ubytovanie)
• Zákon č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov, § 113 (povinnosti ubytovateľa)
• Zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov, § 24 (kniha ubytovaných)
• Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní, § 4 a príloha voľných živností

Článok má informačný charakter a nenahrádza individuálne právne ani daňové poradenstvo.

Súvisiace články