Zákon vám prenajímať byt hosťom nezakazuje, no zodpovedáte za to, čo v dome robia. Vysvetlíme, aké nástroje majú susedia a spoločenstvo vlastníkov, čo môže domový poriadok a ako nastaviť prevádzku tak, aby sťažnosti vôbec nevznikli.
V skratke: zákon o vlastníctve bytov vám prenajímať byt nezakazuje, no ukladá vám povinnosť konať tak, aby ste pri prenájme nerušili ostatných vlastníkov. Susedia a spoločenstvo môžu schváliť domový poriadok, žiadať náhradu škody a v krajnom prípade sa obrátiť na súd, ktorý môže nariadiť aj predaj bytu. Spory vznikajú takmer vždy z hluku, z cudzích ľudí v spoločných priestoroch a z toho, že sused nevie, komu zavolať, takže práve tieto tri veci treba vyriešiť vopred.
Čo hovorí zákon o prenájme bytu v bytovom dome
Vzťahy medzi vlastníkmi bytov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Jeho § 11 ods. 1 výslovne počíta s tým, že vlastník byt prenajíma, a zároveň mu ukladá, aby pri užívaní aj pri prenajatí bytu nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych a spoluužívacích práv. Krátkodobé ubytovanie hostí teda zákon nezakazuje, no jeho dôsledky nesiete vy ako vlastník, nie vaši hostia.
Podľa § 11 ods. 2 toho istého zákona ste povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo na spoločných častiach domu spôsobili osoby užívajúce váš byt. Ak hosť poškodí výťah alebo vchodové dvere, spoločenstvo sa obráti na vás a vy si škodu následne vymáhate od hosťa alebo cez rezervačný portál.
K tomu pristupuje všeobecné susedské pravidlo z § 127 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa vlastník musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného, pričom zákon výslovne menuje hluk, pachy aj vibrácie. Práve miera primeraná pomerom rozhoduje o výsledku sporu: občasný večerný príchod hostí s kuframi ju neprekročí, pravidelné nočné oslavy v byte áno.
Čo smie spoločenstvo a čo smú jednotliví susedia
Najčastejšia otázka majiteľov znie, či môže schôdza vlastníkov krátkodobý prenájom v dome jednoducho zakázať. Zákon č. 182/1993 Z. z. v § 14b vymenúva, o čom vlastníci hlasujú a akou väčšinou, a zákaz prenájmu bytov medzi týmito rozhodnutiami nie je. Vlastníci hlasujú o spoločných častiach a zariadeniach domu, o správe, o úveroch či o domovom poriadku, nie o tom, ako kto nakladá so svojím bytom.
Nástroje, ktoré susedia a spoločenstvo podľa zákona reálne majú, zhŕňa tabuľka:
| Nástroj | Kto o ňom rozhoduje | Čo ním možno dosiahnuť |
|---|---|---|
| Domový poriadok | nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. s) zákona č. 182/1993 Z. z.) | pravidlá nočného pokoja, užívania spoločných priestorov, odpadu, fajčenia či zvierat; záväzné aj pre nájomcov a osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú (§ 11 ods. 10) |
| Oznámenie o osobách a adrese | povinnosť vlastníka (§ 11 ods. 9) | vlastník hlási zmeny v počte osôb, ktoré byt užívajú súvisle aspoň dva mesiace, a svoju adresu, ak byt sám neužíva |
| Náhrada škody | správca alebo spoločenstvo (§ 11 ods. 2) | oprava poškodení, ktoré spôsobili osoby užívajúce váš byt, na vaše náklady |
| Susedská žaloba | ktorýkoľvek sused (§ 127 Občianskeho zákonníka) | súd uloží povinnosť zdržať sa obťažovania nad mieru primeranú pomerom |
| Návrh na predaj bytu | spoločenstvo alebo ktorýkoľvek vlastník (§ 11 ods. 5) | súd môže nariadiť predaj bytu, ak vlastník sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome |
Posledný riadok tabuľky je krajný nástroj, ktorý zákon viaže na sústavné narúšanie pokojného bývania, nie na jednu sťažnosť. V bežnej prevádzke je podstatnejší domový poriadok, pretože podľa § 11 ods. 10 ho musia dodržiavať aj osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú, teda aj vaši hostia, a za ich správanie voči domu zodpovedáte vy.
Domový poriadok: čo v ňom môže byť a čo je sporné
Domový poriadok schvaľujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov a správca alebo spoločenstvo ho musí zverejniť na mieste, kde sa v dome oznamujú informácie. Bežne upravuje nočný pokoj, používanie výťahu a spoločných priestorov, nakladanie s odpadom, parkovanie na pozemku domu alebo zákaz fajčenia na chodbách. Takéto pravidlá platia pre každého, kto sa v dome zdržiava, a preto ich treba hosťom odovzdať ešte pred príchodom.
Sporné je, či domový poriadok môže prenájom cez platformy úplne zakázať. Zákon o vlastníctve bytov mu dáva povahu pravidiel správania v dome, kým právo prenajať byt vyplýva priamo z vlastníckeho práva a § 11 ods. 1 s prenájmom výslovne počíta. Ak váš dom takýto zákaz schválil alebo o ňom uvažuje, nechajte si jeho záväznosť posúdiť advokátom skôr, než sa rozhodnete, či prenájom ukončíte alebo rozhodnutie napadnete na súde.
Ako predísť sporom so susedmi: postup v piatich krokoch
- Prečítajte si domový poriadok a zmluvu o výkone správy ešte pred prvým hosťom, aby ste vedeli, aké pravidlá v dome platia a kto ich vymáha.
- Oznámte správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu, ako to vyžaduje § 11 ods. 9, a dobrovoľne pridajte aj telefón s prosbou, aby sťažnosti smerovali najprv k vám, nie rovno na schôdzu.
- Dajte najbližším susedom číslo, na ktoré sa dovolajú aj v noci. Väčšina konfliktov sa vyhrotí preto, že sused nemá komu zavolať o jedenástej večer a problém potom rieši verejne na schôdzi.
- Pravidlá domu vložte do inzerátu a do správy pred príchodom v jazyku hosťa, vrátane nočného pokoja, zákazu večierkov a najvyššieho počtu osôb, a trvajte na ich potvrdení.
- Obmedzte prevádzku tam, kde vzniká trenie: nastavte minimálny počet nocí, neprijímajte skupiny na jednu noc a dohodnite upratovanie na hodiny, keď nerušia susedov.
Ak už sťažnosť prišla, odpovedzte na ňu písomne a vecne, uveďte, čo ste zmenili, a ponúknite susedom priamy kontakt. Správca si odpoveď založí a pri prípadnom hlasovaní o domovom poriadku budete mať v rukách dôkaz, že ste konali.
Čo sa mení od roku 2027: register krátkodobých prenájmov
Od 1. januára 2027 nadobúda účinnosť zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania. Každý hostiteľ, ktorý ponúka ubytovanie cez online platformu, musí svoj byt zapísať do registra a získať registračné číslo, pretože bez platného čísla ubytovanie cez platformu ponúkať nemožno. Pri bytovej budove sa do registra zapisuje aj číslo bytu a poschodie, takže ponuka v dome prestane byť anonymná.
Kto prenajíma cez platformy už do 31. decembra 2026, má na zápis čas do 28. februára 2027. Za ponúkanie ubytovania bez platného registračného čísla hrozí podľa tohto zákona pokuta od 100 do 1 000 eur a pri opakovanom priestupku až dvojnásobok hornej hranice. Register vzťahy so susedmi priamo nerieši, no byt bude ľahšie dohľadateľný, takže poriadne nastavená prevádzka v dome bude ešte dôležitejšia.
Keď nechcete byť ten, komu susedia volajú
Konflikty v dome vznikajú najmä vtedy, keď hostí nikto nekontroluje a sused nevie, na koho sa obrátiť. Pri dynamickom prenájme preberáme komunikáciu s hosťami, pri online check-ine overujeme ich doklad aj tvár a upratovanie robí náš vlastný tím, takže za prevádzku bytu vždy niekto zodpovedá a správca domu má na koho sa obrátiť. Vy dostávate garantovaných 500 € mesačne a z čistého zisku si berieme 20 %.
Ak chcete pevnú sumu bez ohľadu na obsadenosť a bez akejkoľvek prevádzky, pozrite si garantovaný prenájom, pri ktorom sa stávame nájomcom bytu my. Prehľad všetkých povinností pri ubytovaní hostí nájdete v článku o povinnostiach majiteľa pri krátkodobom prenájme a spôsoby odovzdania kľúčov bez rušenia susedov porovnávame v texte o bezkontaktnom check-ine.
Časté otázky
Môže spoločenstvo vlastníkov zakázať krátkodobý prenájom v dome?
Zákon č. 182/1993 Z. z. takéto rozhodnutie medzi veci, o ktorých vlastníci hlasujú, nezaraďuje, a právo prenajať byt vyplýva z vlastníckeho práva. Vlastníci môžu schváliť domový poriadok s pravidlami správania v dome, no záväznosť prípadného úplného zákazu prenájmu si nechajte posúdiť advokátom.
Musím správcovi oznámiť, že byt prenajímam hosťom?
Podľa § 11 ods. 9 zákona o vlastníctve bytov oznamujete zmeny v počte osôb, ktoré byt užívajú súvisle aspoň dva mesiace, a ak byt sám neužívate, aj svoju adresu. Krátkodobých hostí hlásiť správcovi nemusíte, no odporúčame dať mu aj telefón, aby sťažnosti išli najprv k vám.
Kto platí škodu, ktorú hosť spôsobí na spoločných priestoroch domu?
Podľa § 11 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. je vlastník povinný odstrániť poškodenia, ktoré spôsobili osoby užívajúce jeho byt. Spoločenstvo sa teda obráti na vás a náhradu si následne vymáhate od hosťa, prípadne cez program ochrany hostiteľa na rezervačnom portáli.
Platí domový poriadok aj pre mojich hostí?
Áno. Podľa § 11 ods. 10 zákona o vlastníctve bytov sú domový poriadok povinní dodržiavať aj nájomcovia a osoby, ktoré sa v dome zdržiavajú. Preto ho hosťom pošlite pred príchodom v ich jazyku a trvajte na potvrdení.
Čo hrozí, ak sťažnosti susedov dlhodobo ignorujem?
Sused môže podať žalobu podľa § 127 Občianskeho zákonníka a súd vám uloží zdržať sa obťažovania nad mieru primeranú pomerom. Pri sústavnom narúšaní pokojného bývania môže súd na návrh spoločenstva alebo ktoréhokoľvek vlastníka podľa § 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. nariadiť aj predaj vášho bytu.
Zdroje
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 11, § 14b)
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 127 susedské práva)
- Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania