Nájomné býva jasné, no pri energiách vznikajú spory najčastejšie, lebo skutočná spotreba sa dozvie až raz do roka. Ukážeme, ako nastaviť zálohy v zmluve, ako vyúčtovanie s nájomníkom spraviť krok za krokom a čo robiť s nedoplatkom.
V skratke: nájomca platí popri nájomnom aj úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu, spravidla formou mesačných záloh. Raz do roka ich porovnáte so skutočnými nákladmi z vyúčtovania od správcu domu alebo dodávateľa a rozdiel vyrovnáte. Spôsob výpočtu záloh aj termín vyrovnania musí byť napísaný v nájomnej zmluve, inak sa o každé euro vediete dohady.
Čo zákon hovorí o energiách pri nájme bytu
Občiansky zákonník v § 686 vyžaduje, aby nájomná zmluva obsahovala výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Pod plneniami sa rozumejú najmä teplo, teplá a studená voda, výťah, osvetlenie spoločných priestorov či odvoz odpadu, teda služby, ktoré idú cez dom. Podľa § 696 sa úhrada za plnenia alebo preddavok na ne platí spolu s nájomným, ak sa strany nedohodnú inak.
Ak byt prenajímate podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, jeho § 4 vám dovoľuje dohodnúť v zmluve aj prípady, kedy smiete úhrady jednostranne zvýšiť. Dôvodom môže byť zmena cien dodávaných služieb alebo očakávaná inflácia, no zvýšenie nesmie byť vyššie než samotný nárast cien. Majte na pamäti aj to, že od 1. júla 2027 nahradí súčasný Občiansky zákonník nový zákon č. 260/2026 Z. z., preto zmluvy podpísané po tomto dátume si dajte skontrolovať podľa nového znenia.
Dva spôsoby, ako platiť energie
V praxi sa energie v nájme delia na dve skupiny a každá sa vyúčtováva inak. Služby domu idú cez správcu alebo spoločenstvo vlastníkov a vy ste voči nim platiteľom, kým elektrinu a plyn v byte môže mať nájomník aj na vlastnú zmluvu s dodávateľom.
| Zálohy cez prenajímateľa | Zmluva priamo na nájomníka | |
|---|---|---|
| Typicky pre | Teplo, voda, služby domu | Elektrina, plyn v byte |
| Kto platí dodávateľovi | Vy ako vlastník | Nájomník |
| Vyúčtovanie s nájomníkom | Raz ročne podľa vyúčtovania od správcu | Netreba, rieši ho dodávateľ s nájomníkom |
| Riziko pre vás | Nedoplatok platíte vy a potom ho vymáhate | Pri odchode treba skontrolovať, že je zmluva ukončená a stav merača zapísaný |
| Práca pre vás | Prepočet, doklady, vyrovnanie | Takmer žiadna |
Ak sa dá, elektrinu prepíšte na nájomníka, pretože spotreba je plne v jeho rukách a vás sa potom netýka. Pri teple a vode to zvyčajne nejde, lebo odberateľom voči domu zostáva vlastník bytu.
Ako nastaviť zálohy, aby na konci roka nebol šok
Najistejší podklad je posledné ročné vyúčtovanie bytu od správcu a mesačný predpis platieb, ktorý vám správca posiela. Zálohu pre nájomníka nastavte aspoň vo výške predpisu za plnenia, ktorý sami platíte domu, a ak sa v predchádzajúcom roku objavil nedoplatok, pripočítajte jeho mesačný podiel.
Do zmluvy napíšte nájomné a zálohu ako dve samostatné sumy, nie jednu súhrnnú. Pri súhrnnej sume neskôr nevyviete, čo bola záloha na energie a čo nájomné, a nájomník môže namietať, že žiadne vyúčtovanie nepatrí. K tomu doplňte vetu, že zálohy sa vyúčtujú raz ročne podľa vyúčtovania od správcu domu a rozdiel sa vyrovná do dohodnutého počtu dní od jeho doručenia.
Niektorí prenajímatelia sa vyúčtovaniu vyhýbajú tak, že s nájomníkom dohodnú pevnú mesačnú sumu za energie bez ročného vyrovnania. Je to jednoduchšie, no riziko prudkého zdraženia alebo vysokej spotreby potom nesiete celé vy, a nájomník nemá dôvod šetriť, pretože za vyššiu spotrebu nič nedoplatí. Ak sa pre paušál rozhodnete, napíšte do zmluvy výslovne, že ide o konečnú sumu bez vyúčtovania, a dohodnite si aspoň možnosť zmeniť ju pri zmene cien služieb.
Pomôže aj zápis stavu meračov v odovzdávacom protokole pri nástupe aj pri odchode nájomníka. Bez neho sa ťažko delí spotreba v roku, keď sa nájomníci striedali.
Vyúčtovanie s nájomníkom krok za krokom
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov ukladá správcovi aj spoločenstvu povinnosť najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty. Na tento dokument nadväzuje vaše vyúčtovanie s nájomníkom, takže skoršie vyrovnanie ako po jeho doručení nemá veľký zmysel, lebo by ste pracovali len s odhadom spotreby.
- Počkajte na vyúčtovanie od správcu a skontrolujte, či sedí obdobie, počet osôb a odpočty meračov.
- Oddeľte položky, ktoré idú na nájomníka, od tých, ktoré znáša vlastník. Príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv a odmena správcu nie sú spotreba nájomníka, pokiaľ ste sa v zmluve nedohodli inak.
- Prepočítajte obdobie, ak nájomník v byte nebýval celý rok. Pri teple sa hodí delenie podľa mesiacov, pri vode podľa stavu meračov z protokolu.
- Sčítajte zálohy, ktoré nájomník za obdobie skutočne zaplatil, nie tie, ktoré mal zaplatiť.
- Pošlite nájomníkovi písomný prehľad s rozdielom, kópiou vyúčtovania od správcu a dátumom splatnosti.
- Upravte zálohy na ďalší rok, ak bol rozdiel väčší, aby sa nedoplatok neopakoval.
Preplatok mu vráťte rovnako rýchlo, ako by ste chceli dostať nedoplatok, lebo férový prístup pri preplatku je najlepšia prevencia sporu pri ďalšom nedoplatku.
Čo robiť, keď nájomník nedoplatok nezaplatí
Podľa § 697 Občianskeho zákonníka nájomca, ktorý nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia do piatich dní po splatnosti, musí zaplatiť poplatok z omeškania. Jeho výšku určuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z.: 0,5 promile dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý aj začatý mesiac.
Ak nájomník nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia za dlhší čas ako tri mesiace, § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka to považuje za hrubé porušenie povinností a prenajímateľ môže nájom vypovedať. Pred výpoveďou pošlite písomnú výzvu s výškou dlhu a lehotou, a ak máte kauciu, zmluva by mala výslovne dovoľovať započítať z nej aj nedoplatok za energie. Podrobnejší postup sme spísali v článku Nájomník neplatí nájomné.
Keď nechcete vyúčtovanie riešiť vôbec
Zálohy, prepočty a vymáhanie nedoplatkov sú presne tá časť nájmu, ktorá zaberá najviac času pri najmenšej sume. Pri garantovanom prenájme sa nájomcom bytu stávame my, platíme vám pevné nájomné aj vtedy, keď je byt prázdny, a zmluvy s podnájomníkmi uzatvárame formou notárskej zápisnice. Ak si chcete nájom viesť sami, pripravte si najprv dobrú nájomnú zmluvu a k nej odovzdávací protokol so stavmi meračov.
Časté otázky
Kto platí energie pri prenájme bytu?
Spotrebu platí nájomník, a to buď zálohami prenajímateľovi spolu s nájomným, alebo priamo dodávateľovi, ak má elektrinu či plyn na vlastnú zmluvu. Príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv patrí vlastníkovi, pokiaľ zmluva neurčuje inak.
Do kedy musí správca domu poslať vyúčtovanie?
Zákon č. 182/1993 Z. z. ukladá správcovi aj spoločenstvu vykonať vyúčtovanie úhrad za plnenia najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Vyúčtovanie s nájomníkom robíte až potom, keď ho máte v rukách.
Smiem nájomníkovi zvýšiť zálohy počas roka?
Áno, ak to umožňuje zmluva. Pri nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. možno úhrady zvýšiť pri zmene cien služieb alebo podľa očakávanej inflácie, najviac však o ich nárast.
Môžem nedoplatok za energie strhnúť z kaucie?
Môžete, ak zmluva výslovne dovoľuje použiť kauciu aj na nedoplatky z vyúčtovania. Nájomníkovi pritom pošlite písomný prepočet, z ktorého je vidieť, akú sumu ste si ponechali a prečo.
Aký poplatok z omeškania môžem žiadať?
Podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. je to 0,5 promile dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej 0,83 eura za každý aj začatý mesiac. Nárok vzniká, ak nájomník nezaplatí do piatich dní po splatnosti.
Zdroje
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 686, 696, 697, 711)
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (§ 4)
- Nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. (poplatok z omeškania)