Zlý nájomník sa z bytu nedá vymeniť zo dňa na deň, preto sa najviac oplatí práca, ktorú urobíte ešte pred podpisom. Ukážeme, čo si od záujemcu vypýtať, čo si overíte vo verejných registroch a kde už preverovanie prekračuje hranice zákona.
V skratke: preverenie nájomníka stojí na troch veciach, a to na overení totožnosti, na kontrole verejných registrov a na rozhovore, v ktorom zistíte, z čoho bude nájomné platiť. Centrálny register exekúcií vás stojí 1,60 € za jedno vyhľadávanie a register konkurzov a oddlžení si pozriete podľa mena. Od záujemcu pritom žiadajte len údaje, ktoré na rozhodnutie naozaj potrebujete.
Prečo sa preverenie nájomníka oplatí urobiť pred podpisom
Občiansky zákonník v § 685 hovorí, že nájom bytu je chránený, a ak sa s nájomcom nedohodnete, môžete ho vypovedať len z dôvodov, ktoré ustanovuje zákon. Tieto dôvody sú vymenované v § 711 a patrí medzi ne aj hrubé porušovanie povinností, napríklad neplatenie nájomného. Ani vtedy však byt neuvoľníte okamžite, pretože plynie výpovedná lehota.
Ak nájomca pri výpovedi pre neplatenie preukáže, že bol v deň jej doručenia v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa podľa § 710 predĺži o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov. Pol roka bez nájomného je strata, ktorú žiadne neskoršie opatrenie nevráti, a preto sa hodina strávená preverovaním vypláca viac než čokoľvek, čo urobíte po podpise.
Čo si od záujemcu vypýtať a čo už nie
Pri preverovaní spracúvate osobné údaje cudzieho človeka, takže platí zásada minimalizácie zo zákona o ochrane osobných údajov. Podľa jeho § 8 musia byť údaje primerané, relevantné a obmedzené na nevyhnutný rozsah daný účelom, na ktorý ich spracúvate. Inými slovami, pýtate sa na to, čo potrebujete na rozhodnutie a na zmluvu, a nič navyše.
| Údaj | Na čo ho potrebujete | Ako s ním narábať |
|---|---|---|
| Meno, priezvisko, dátum narodenia | Identifikácia zmluvnej strany a vyhľadanie v registroch | Overte nahliadnutím do dokladu totožnosti, kópiu bez dôvodu nerobte |
| Kontakt a súčasná adresa | Komunikácia a doručovanie písomností | Stačí to, čo uvedie záujemca, a neskôr to dáte do zmluvy |
| Zdroj príjmu | Odhad, či nájomca unesie nájomné a zálohy na energie | Stačí ústna informácia alebo náhľad do dokladu, ktorý záujemca sám ukáže |
| Počet a vzťah osôb, ktoré budú bývať | Prispôsobenie zmluvy a odhad opotrebenia bytu | Zapíšte len počet a mená dospelých, ktorí budú v zmluve |
| Zdravotný stav, náboženstvo, politické názory | Na rozhodnutie o nájme ich nepotrebujete | Nepýtajte sa na ne vôbec |
Uchádzačov, ktorých odmietnete, si nenechávajte v evidencii dlhšie, než trvá výber. Ak si údaje zapisujete do tabuľky alebo do e-mailu, po rozhodnutí ich zmažte, pretože už nemáte účel, na ktorý by ste ich mohli ďalej držať.
Verejné registre, ktoré si overíte sami
Najviac povie Centrálny register exekúcií, ktorý vedie Slovenská komora exekútorov. Verejnosť doň môže nahliadať po registrácii a predplatení poplatku, ktorý je od 1. 12. 2021 vo výške 1,60 € za každé vyhľadávanie. Fyzickú osobu nájdete podľa priezviska spolu s dátumom narodenia alebo bydliskom a pri konkrétnej exekúcii uvidíte okrem iného súd, exekútora, výšku vymáhaného nároku a to, či bola exekúcia odložená alebo čiastočne zastavená.
Druhým zdrojom je Register predinsolvenčných, likvidačných a insolvenčných konaní na stránke Ministerstva spravodlivosti, v ktorom vyhľadáte fyzickú osobu podľa mena. Uvidíte v ňom konkurzy a ďalšie insolvenčné konania vrátane tých, ktoré už skončili, takže zistíte, či záujemca v minulosti riešil platobnú neschopnosť.
Záznam v registri nemusí automaticky znamenať odmietnutie, lebo exekúcia môže byť stará a splatená. Je to však dôvod opýtať sa priamo a odpoveď porovnať s tým, čo vidíte v registri.
Ako prebehne preverenie krok za krokom
- Prvý kontakt: v inzeráte uveďte výšku nájomného, zálohy na energie a výšku kaucie, aby sa ozývali len ľudia, ktorí s týmito sumami počítajú.
- Krátky telefonát pred obhliadkou: opýtajte sa, kto bude bývať, odkedy byt potrebuje a prečo sa sťahuje zo súčasného bývania.
- Obhliadka: všímajte si, či záujemca prišiel načas a či sa pýta na veci, ktoré súvisia s bývaním, ako sú energie, parkovanie alebo pravidlá domu.
- Overenie totožnosti: pred podpisom porovnajte meno a dátum narodenia s dokladom totožnosti.
- Kontrola registrov: vyhľadajte záujemcu v registri exekúcií a v registri insolvenčných konaní.
- Referencia od predchádzajúceho prenajímateľa: ak vám záujemca dá na neho kontakt, opýtajte sa, či platil včas a v akom stave byt odovzdal.
- Rozhodnutie a zmluva: až keď všetko sedí, pripravte zmluvu a pri podpise si prevezmite kauciu a prvé nájomné.
Pri viacerých záujemcoch pomáha, keď každého preveríte rovnakým spôsobom a v rovnakom poradí krokov. Ľahšie ich potom porovnáte a zároveň sa vyhnete dojmu, že od jedného chcete viac než od druhého. Ak sa rozhodujete medzi dvoma podobnými uchádzačmi, väčšiu váhu má zvyčajne overiteľný príjem a čistý záznam v registroch než sympatický prvý dojem z obhliadky.
Varovné signály, ktoré sa neoplatí prehliadnuť
Opatrnosť je na mieste, keď záujemca tlačí na podpis ešte v ten istý deň a zároveň sa vyhýba otázke, z čoho bude nájomné platiť. Rovnako podozrivá je ponuka zaplatiť niekoľko mesiacov vopred v hotovosti výmenou za to, že nebudete nič overovať, pretože poctivý nájomca nemá dôvod sa preverovaniu brániť.
Ďalším signálom sú nezrovnalosti, napríklad keď meno v doklade nesedí s menom v správach alebo keď záujemca nevie povedať, kde doteraz býval. Neochota podpísať odovzdávací protokol alebo zložiť kauciu zvyčajne naznačuje, že s podobnými pravidlami sa už stretol a nevyšlo to dobre. Ako kauciu nastaviť, rozoberáme v článku Kaucia pri prenájme bytu.
Keď nechcete riziko nájomníka niesť vy
Ani dôkladné preverenie nezaručí, že sa nájomcovi o pol roka nezmení situácia. Ak nechcete znášať riziko výpadku nájomného, môžete byt prenechať nám v rámci garantovaného prenájmu. Nájomcom sa vtedy stávame my, pevné nájomné vám platíme aj vtedy, keď je byt prázdny, a zmluvy s podnájomníkmi uzatvárame formou notárskej zápisnice.
Ak chcete byt prenajímať sami, pomôže vám dobre napísaná zmluva, ktorej obsah rozoberáme v článku Nájomná zmluva na byt: čo v nej nesmie chýbať. Ktorý spôsob sa hodí na váš byt, vám radi porovnáme cez formulár na stránke služby.
Časté otázky
Môžem si od nájomníka urobiť kópiu občianskeho preukazu?
Na uzavretie zmluvy spravidla stačí údaje z dokladu overiť nahliadnutím a prepísať do zmluvy. Zákon o ochrane osobných údajov vyžaduje, aby ste spracúvali len údaje v nevyhnutnom rozsahu, preto kópiu celého dokladu bez konkrétneho dôvodu nerobte.
Koľko stojí overenie nájomníka v registri exekúcií?
Centrálny register exekúcií účtuje verejnosti 1,60 € za každé vyhľadávanie. Pred prvým vyhľadávaním sa treba zaregistrovať a poplatok predplatiť.
Môžem odmietnuť záujemcu, ktorý má exekúciu?
Ako prenajímateľ si nájomcu vyberáte sami a záznam v registri je legitímny dôvod na opatrnosť. Odporúčame sa však najprv opýtať, či je exekúcia aktuálna, pretože staré a splatené záznamy o súčasnej platobnej schopnosti veľa nehovoria.
Môžem od nájomníka žiadať potvrdenie o príjme?
Môžete sa opýtať, z čoho bude nájomné platiť, a záujemca vám doklad môže dobrovoľne ukázať. Kópiu výplatnej pásky si nenechávajte, ak ju na zmluvu nepotrebujete.
Čo ak nájomník napriek preverovaniu prestane platiť?
Postup od upomienky po výpoveď a vymáhanie dlhu popisujeme v samostatnom článku Nájomník neplatí nájomné: postup krok za krokom.
Zdroje
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 685, § 710, § 711)
- Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov (§ 8)
- Centrálny register exekúcií, Slovenská komora exekútorov
- Register predinsolvenčných, likvidačných a insolvenčných konaní, Ministerstvo spravodlivosti SR