Zákon 98/2014 Z. z. nemá nič spoločné s Airbnb, ide o zvláštny typ nájomnej zmluvy na dobu určitú. Ukážeme, čo vám ako prenajímateľovi dáva, kde má obmedzenia a komu sa nehodí.
V skratke: zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje uzavrieť nájom na dobu určitú najviac na dva roky a dvakrát ho predĺžiť o ďalšie dva roky, spolu teda na šesť rokov. Prenajímateľovi dáva jasné pravidlá pre zábezpeku do trojnásobku mesačných platieb, kratšie výpovedné lehoty pri porušení zmluvy a právo zadržať veci nájomcu po skončení nájmu. Platí len pre byty, ktoré spadajú pod jeho rozsah, a zmluva musí splniť zákonné náležitosti.
Čo tento zákon je a čo nie je
Pri slovách krátkodobý nájom si mnohí majitelia predstavia prenájom na noci cez portály. Zákon č. 98/2014 Z. z. však upravuje niečo iné: bežný nájom bytu na bývanie, ktorý je zmluvne obmedzený v čase, pričom nájom vrátane predĺžení trvá najviac šesť rokov.
Zmluvné strany sa pre tento režim rozhodnú dobrovoľne, a to už pri podpise, pretože nájomca musí v zmluve vyhlásiť, že si je vedomý uzavretia zmluvy podľa tohto zákona. Ak by zmluva zákonné náležitosti nespĺňala, nejde o krátkodobý nájom podľa tohto zákona a uplatní sa všeobecná úprava.
Na ktoré byty sa zákon nevzťahuje
Zákon vymenúva byty, na ktoré sa nepoužije, a pre súkromného majiteľa je dôležité si ich pozrieť ešte pred prípravou zmluvy. Vylúčené sú najmä družstevné byty, služobné byty, byty osobitného určenia a byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, hlavného mesta Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí. Rovnako sa nevzťahuje na byty obstarané s podporou podľa osobitných predpisov o sociálnom bývaní.
Bežný byt v osobnom vlastníctve fyzickej osoby alebo firmy do týchto výnimiek spravidla nepatrí. Pri družstevnom byte však tento režim použiť nemôžete.
Čo vám zákon dáva ako prenajímateľovi
| Oblasť | Čo hovorí zákon | Paragraf |
|---|---|---|
| Doba nájmu | Doba určitá, najviac dva roky, predĺženie za rovnakých podmienok dvakrát o ďalšie dva roky | § 3 ods. 1 |
| Zábezpeka | Peňažná zábezpeka najviac v trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za služby | § 5 ods. 2 |
| Vrátenie zábezpeky | Nevyčerpanú časť vrátite do jedného mesiaca od vypratania a vyrovnania nárokov | § 5 ods. 3 |
| Zvýšenie nájomu | Len v prípadoch dohodnutých v zmluve a najviac o nárast cien alebo inflácie | § 4 ods. 1 |
| Výpoveď pri neplatení | Ak nájomca nezaplatil nájomné za čas dlhší ako dva mesiace, výpovedná lehota môže byť kratšia ako mesiac, najmenej 15 dní | § 7 ods. 1 a 3 |
| Vypratanie | Nájomca vypratá byt na vlastné náklady ku dňu skončenia nájmu | § 8 ods. 1 |
| Zadržanie vecí | Po 10 dňoch od skončenia nájmu môžete zadržať veci nájomcu, ak zábezpeka nepostačuje | § 8 ods. 2 |
Najpraktickejšie je spojenie dvoch vecí: znalosť presnej doby, na ktorú ste viazaný, a jasne vymedzené dôvody, kedy sa dá nájom ukončiť skôr. Ak nájom skončil odstúpením od zmluvy, skracuje sa lehota na vypratanie pred zadržaním vecí z desiatich na päť dní.
Kedy môžete nájom vypovedať
Prenajímateľ môže nájom vypovedať z dôvodov uvedených v § 7 ods. 1. Patrí medzi ne poškodzovanie bytu alebo hrubé porušovanie domového poriadku napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu, neplatenie nájomného alebo úhrad za služby za čas dlhší ako dva mesiace, nedoplnenie zábezpeky napriek výzve a užívanie bytu v rozpore s dohodnutým účelom. Pridať môžete aj ďalší dôvod, ktorý si dohodnete v zmluve, ak pre neho nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu.
Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pri poškodzovaní bytu alebo neplatení nájomného však nesmie byť kratšia ako pätnásť dní. Ak nájomca opakovane porušuje povinnosti, ktoré by inak oprávňovali k výpovedi, môžete od zmluvy aj odstúpiť.
Výpoveď aj odstúpenie musia mať písomnú formu. Druhá strana ich môže do dvoch mesiacov od doručenia napadnúť na súde ako neplatné, takže ich treba formulovať presne a doručovať preukázateľne.
Povinné náležitosti zmluvy v kocke
Zmluva musí mať písomnú formu a obe strany dostanú aspoň jedno vyhotovenie. Pri tvorbe skontrolujte podľa § 3 ods. 3 tento postup:
- Údaje o stranách: meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia, pri podnikateľovi aj miesto podnikania a IČO, pri firme obchodné meno, sídlo a osobu oprávnenú konať.
- Predmet nájmu: presné označenie bytu a rozsah užívania.
- Peniaze: výška alebo spôsob určenia nájomného a úhrad za plnenia spojené s bytom.
- Stav bytu: opis bytu, príslušenstva a vybavenia vrátane závad, ktoré vám sú známe v čase podpisu.
- Doba nájmu: konkrétny termín skončenia.
- Vyhlásenie nájomcu: že vie o uzavretí zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Podnájom je možný len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu. Podrobnejší zoznam všeobecných náležitostí nájomnej zmluvy nájdete v článku Nájomná zmluva na byt: čo v nej nesmie chýbať.
Komu sa tento režim hodí a čo ďalej
Krátkodobý nájom podľa zákona sa hodí majiteľovi, ktorý vie, že byt bude o niekoľko rokov potrebovať pre seba alebo pre rodinu, alebo ktorý chce mať presne ohraničenú dobu viazanosti. Zákon zároveň neznamená, že nájomcu môžete kedykoľvek vypovedať, pretože dôvody výpovede sú pevne dané a súd môže skončenie nájmu preskúmať.
Na veci, ktoré zákon neupravuje, sa podľa § 10 používa Občiansky zákonník, no viaceré jeho ustanovenia o nájme bytu sa pri tomto režime nepoužijú. Ak chcete mať istotu pravidelného príjmu bez starostí s hľadaním nájomníka, pozrite si garantovaný prenájom, pri ktorom sme nájomcom my a platíme pevné nájomné aj pri prázdnom byte. Zmluvu ako takú vám môže pomôcť zabezpečiť aj notárska zápisnica pri nájme.
Časté otázky
Ako dlho môže trvať krátkodobý nájom bytu podľa zákona 98/2014?
Zmluva sa uzatvára na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Dohodou ju možno za rovnakých podmienok predĺžiť dvakrát o ďalšie dva roky, takže nájom spolu trvá najviac šesť rokov.
Môže sa zmluva uzavrieť aj ústne?
Nie. Zákon vyžaduje písomnú formu a obe strany musia dostať aspoň jedno vyhotovenie zmluvy.
Aká vysoká môže byť zábezpeka?
Najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Nevyčerpanú časť vraciate najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu a vyrovnania nárokov.
Môžem po skončení nájmu zadržať veci nájomcu?
Áno, ak nájomca byt nevypratá ani do desiatich dní od skončenia nájmu a zábezpeka na uspokojenie vašich pohľadávok nestačí. Vylúčené sú veci, ktoré sú z exekúcie vyňaté.
Platí tento zákon aj na družstevný byt?
Nie, družstevné byty zákon výslovne vylučuje, rovnako ako byty vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov.
Zdroje
- Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (Slov-Lex)
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Slov-Lex)